DerMakler Недвижимость в Германии

Среди граждан России, которые желают приобрести за рубежом недвижимость, самой популярной страной стала Болгария. Все понятно с курортами, но как ощущает себя рынок Софии и  прочих крупных городов страны?

Болгария является древним краем с множеством природных красот, находящимся в самой середине Балканского полуострова. Здесь и безмятежные воды р. Марицы (Тракийская равнина), голубые воды широкого Дуная, Балканские горы с живописными равнинами (местные жители называют их Стара-Планина), ну и конечно солнечные пляжи побережья Черного моря. Легендарный хан Аспарух знал куда вел свой народ – прадедов современных болгар. Тут хорошая весна, теплое лето, да и осень наполнена солнцем. Болгарию, рассматривавшуюся во времена СССР чуть ли не в качестве 16-й республики, в данное время многие соотечественники считают близкой нам страной. Времена изменились, а гостеприимство этого народа осталось прежним.

Българио, драга, мила!!!
Такие проницательные слова о своей родине писал болгарский литературный классик Иван Вазов в произведении «Где Болгария?» («Де е България?»). особенно приятным является то, что русский человек не нуждается в  переводе, дабы оценить красивый поэтический слог. И можно считать языковой барьер минимальным.
Жители России любят в Болгарии отдыхать,  некоторые здесь живут просто. Более того, на сегодня имеется и дополнительная стимуляция – для обладателей болгарской недвижимостью двери в Евросоюз открыты.

В древней столице
София, которая раскинулась в долине подножия гор Витоша, издавна располагалась в самом сердце края на перекрестке путей из Центральной и Западной Европы на Ближний Восток.  Столица Болгарии, со своей многотысячной историей, является самым крупным болгарским городом, население которого насчитывает более миллиона человек. Жизнь в столице всегда обладает своими особенностями, что так же можно отнести и к рынку недвижимости. Тут требования более усложненные, да и цены довольно-таки высоки (а некоторым могут показаться и чересчур высокими).
Филип Цолчовски (директор по развитию бизнеса, компания Balkan Invest Group) говорит, что София, являясь столицей Болгарии центром деловой активности, имеет свои особенности рынка. Цены на жилье упали до 50% в связи с финансовым кризисом, поразивший весь мир. В последнее время ситуация стабилизировалась, но увеличение спроса пока не наблюдается.

Самыми престижными являются квартиры центральных районов столицы, где стоимость за 1 кв.метр достигает 2000 евро. Директор по развитию бизнеса Александр Вакатов (компания «Виртус») отмечает, что в Софии, как правило, работают крупные девелоперы, которые возводят объекты в престижных районах и цены довольно-таки высоки, начиная от 1200 евро за кв.метр.

А Иван Птушкин (компания «Место под солнцем») добавляет, что особенности рынка недвижимости Софии, как и многих крупных городов,  таковы, что более дорогими являются центральные и новые перспективные районы. Пользуются спросом  новые комплексы/поселки, находящиеся в небольшом удалении от Софии с хорошим транспортным сообщением. Рецессия оказала влияние и на строительную отрасль Болгарии. Согласно данным Национального института статистики, область строительства претерпевает прочную тенденцию свертывания. Выражается это как финансовых затруднениях, относительно платежей, и в увольнениях специалистов, так и в сокращении объемов производства. В ноябре прошлого года в Болгарии спад в строительном секторе составил 21,9% по сравнению с таким же периодом позапрошлого года. Все это оказывает влияние и на столичный рынок. Большая часть застройщиков и инвесторов в прошлом году, отдали предпочтение выжидательным позициям, о чем свидетельствует сокращение объемов производства. Множество строек (особенно это характерно для Софии) было заморожено.

На данный момент, в после кризисную эпоху, на рынке жилья города ситуация практически не меняется и цены остаются на прежнем уровне. Минимальная цена апартаментов равна 80 тысячам евро. Также в застое находится и софийский Рынок офисной недвижимости, прежде по причине снижения зарубежного инвестирования, которое ранее играло значительную роль. Согласно мнению Ивана Птушкина, особых изменений за последнее время на рынке нет, экономический спад повлиял на снижение спроса на жилую и коммерческую недвижимость. Среди наших соотечественников большим спросом жилье в Софии не пользуется. Со слов Александра Вакатова, рынок столицы для покупателей из России интересен не очень, запросов по нему менее 5%. В сравнение: запросы для приобретения недвижимости, которая расположена на побережье, составляют порядка 80%, 15% других запросов приходится на объекты в горах. Объясняется это тем, что жилую недвижимость в Софии, как правило, покупают деловые люди, намеренные в столице Болгарии вести бизнес, а среди россиян таких немного.

Другие города
Вторым по численности в Болгарии является старинный город Пловдив, расположен он в прибрежном районе реки Марицы, и знаменит тем, что именно тут стоял Алеша, солдат Болгарии русской. Город раскинулся на шести холмах и считается культурной столицей Болгарии. На рынке недвижимости недостатка в предложении здесь нет. К примеру, трехкомнатные апартаменты в современном жилом районе с двумя спальнями и общей площадью 95 кв.метров, продаются агентствами за 70 тысяч евро. Со стороны россиян спрос на жилье в Пловдиве также велик. Со слов Александра Вакатова, на сегодняшний день запросов на недвижимость в больших городах (Велинграде, Пловдиве и прочих) у его компании практически не бывает. А, например, до начала кризиса (в 2007 году) на апартаменты был такой спрос, что жилье за год в центре Пловдива вырастало в цене на 38%.

Куда как большим спросом пользуется недвижимость в болгарских приморских городах, самыми крупными из которых являются Бургас и Варна. Возможность жить в комфортных условиях большого города и ежедневно посещать пляжи привлекает инвесторов.

Варна со своей богатейшей историей является туристической столицей Болгарии, расположенной на берегах Варненского залива. На этих земляк фракийцев, греки из Милета еще до нашей эры основали свою колонию. Эти места привлекательны тем, что одновременно являются и курортом и крупным деловым центром. Филип Цолчовски говорит, что недвижимость у моря, в целом, во время рецессии упала в цене не намного. К примеру, цены в Варне упали примерно на 10%, не более. Цены на квартиры в морской столице до сих пор удерживают позиции самых высоких цен в Болгарии.

Наших соотечественников всегда привлекала недвижимость в солнечной Варне. Она популярна среди наших соотечественников. Варну выбирают те, кто одновременно хочет иметь жилье на море и при этом жить в месте, где зимой и летом движение. А курортные городки маленького масштаба этого дать не могут. Цены в Варне снова идут вверх в связи с приближением пляжного сезона. За последние месяцы активность российских покупателей на побережье Черного моря значительно выросла. По мнению Филиппа Цолчовски, восстановление россиян после кризиса уже произошло, и они снова задумались о доме, где будет благоприятный климат, теплое море, чистый песок, свежий воздух, многообразная флора и фауна, лечебные источники, красивая архитектура в совокупности с невысокими ценами. Филипп Цолчовски говорит, что в Болгарии особым спросом на данное время пользуется недвижимость с небольшим ценовым диапазоном – от 20 до 30 тысяч евро.

Вблизи трех озер на южном побережье располагается самый крупный промышленный порт Болгарии Бургас. В городе имеется железнодорожное сообщение и международное авиасообщение. Тут, как и в Варне, стоимость жилья определяет престижность района и близость к желанному пляжу. А фраза «с видом на море» еще больше повышает цену предложения. Потенциальные инвесторы могут выбрать квартиры в престижных районах, к примеру, в комплексе «Атлантис», пригодном для круглогодичного проживания со спа–салонами и бассейном.

Привлекательность инвестиций
Недвижимость городов Болгарии открыта для инвестиций, и иностранных в том числе. Александр Вакатов, в разговоре относительно больших городов, подчеркивает, что, невзирая на сравнительно невысокую популярность данного направления, потенциал очень высокий. Имеются предложения жилья от крупных застройщиков в Варне, Бургасе, Софии. По персональному запросу возможно получить сведения относительно объектов и других крупных городов. Вместе с тем, никаких ограничений законодательства на покупку недвижимости иностранцами в городах не имеется. Филип Цолчовски продолжает, что процедура оформления в собственность никаких сложностей не представляет, достаточно лишь загранпаспорта. Более того, существуют гибкие системы оплаты (это и беспроцентные или с малыми процентами с рассрочкой до 20 лет). Мало того, в Болгарии налог на жилье невысок. А в качестве владельца недвижимости, Вам выдается многократная виза в Болгарию (сначала на один год, далее на три). Если возникнет желание, по прошествии определенного времени можно получить и вид на жительство. Однако, имеется один нюанс в случае покупки земельного участка – купить его имеет право только юридическое лицо, которое зарегистрировано на территории Болгарии, даже хоть с иностранным участием стопроцентно.  Со слов Ивана Птушкина относительно отсутствия ограничений, покупка в городе не имеет никакого отличия от покупки курортного жилья, единственная разница – это цель этой покупки, вследствие чего, различные критерии выбора.
В данный момент Болгария является весьма привлекательной страной в инвестиционном плане, так как в сравнении с другими рынками (Санкт-Петербурга, Москвы и Западных европейских стран), здесь цены на недвижимость приемлемы.

Состояние и перспективы рынка
Бытует мнение, что в скором времени предвидится существенное повышение цен, так как Болгария намеревается войти в Еврозону. В связи с этим покупка жилья в Софии владельцу может принести неплохую прибыль. Мнение других сводится к тому, что возможен обвал цен. По мнению Александра Вакатова, россиянам Болгария интересна лишь относительно курортного направления, поэтому приобретение недвижимости в крупных городах, быстрее, исключение. Спрос на жилье, является следствием экономического спада, который продолжает негативно влиять на рынок. Мнения Ивана Птушкина сводится к тому, что на данный момент наблюдается зарождение и другой тенденции: количество новых проектов очень незначительно, что может привести в будущем к дефициту предложения, ну и конечно, к росту цен.

Помимо кризиса, к числу факторов, оказывающих в Болгарии влияние на рынок городской недвижимости, можно отнести сезонность. Касается это больших городов, которые расположены на побережье. Ближайшие перспективы, со слов Филипа Цолчовски, таковы: порядка 90% россиян приобретают жилье на побережье, перед началом каждого сезона цены, безусловно растут примерно на 10%, летний сезон 2009 года был исключением, сезон 2010 года таковым уже не будет.
Так же немаловажным фактором является намерение Болгарии вступить в Шенген. Ожидается, что введение евро взамен национальной валюты лева повлечет за собой большой скачок цен на недвижимость. Разговаривая о доступности жилья в Болгарии для наших соотечественников, надо отметить, что с Россией существует хорошее транспортное сообщение. Дорога до Болгарии является быстрой и относительно недорогой. Необходимо помнить, что 2007 года Болгария является членом Евросоюза, с европейским путем развития. На начало 2011 года планируется вступление в Шенгенскую зону, после которого у владельцев болгарской недвижимости появится возможность свободного перемещения по Европе.