DerMakler Недвижимость в Германии

По мнению экспертов, в середине этого года рынок недвижимости в Болгарии достигнет дна и опять пойдет в рост. Окажет ли отмена наличных расчетов влияние на количество и качество сделок в 2010 году?

Не является тайной, что болгарская недвижимость среди наших соотечественников вызывает большой интерес. Этот рынок, как и многие другие, пострадал от финансового кризиса. Со слов Национального статистического института страны, в Болгарии в третьем квартале прошлого года средняя стоимость жилья снизилась еще на 5%. Следовательно, падение за год составило 28%. Основной вопрос в сложившейся ситуации и интересующий многих потенциальных инвесторов таков: когда настанет порог дна и подойдет время покупать?

Ответ на этот вопрос был дан в прошлом году в ноябре в Софии на BalRec – конференции по недвижимости. Согласно мнению руководителя отдела экономических исследований Кристофора Павлова (банк UniCredit Bulbank), страну ожидает падение цен еще порядка трех кварталов, но после этого на рынке возобновится рост. Исходя из этого прогноза, весна и лето 2010 года должны стать идеальным временем для инвестиционных вложений в недвижимость Болгарии.

В прошлом году в прессе появилась информация, которая могла взволновать российских покупателей жилья в Болгарии. Говорилось в ней о том, что с января этого года все расчеты по сделкам будут осуществляться через банк, наличный расчет же официально будет запрещен. Эта поправка к государственному нотариальному акту, которую предложил министр юстиции Болгарии, всего скорее будет одобрена. Целью данной реформы является сокращение уровня мошенничества и отмывания в секторе недвижимости денег.

Ради соблюдения этого закона властями Болгарии должен будет открыт Депозитарный банк, который подразумевается использовать при всех операциях с жильем. Конкурентов у банка в виде коммерческих учреждений не должно быть, проценты за его финансовые услуги начисляться не будут, тем не менее, пошлину оплачивать придется, но ее размер пока не известен. Одним из основных нововведений (как для покупателей, так и продавцов) должен стать «выжидательный период», в который депозит будет храниться в банке, его срок пока еще не установлен. К примеру, во Франции подобная модель уже работает, и этот период в среднем составляет 25 дней.

За разъяснениями к директору по развитию бизнеса Александру Вакатову (компания «Виртус») обратился Maindoor.ru. С его слов, в случае подобных изменений в законодательстве не должен усложниться характер проведения сделок между болгарскими застройщиками и российскими покупателями. Его мнение внушает оптимизм, перед тем, как узнать причины такого мнения Александра, необходимо разобраться в том, какова ситуация сложилась сейчас.

В соответствии с действующим законодательством Болгарии сделки между застройщиком и покупателем оформляются следующим способом – происходит подписание предварительного договора купли-продажи, на его основании осуществляется перевод денежных средств. При соблюдении всех обязательств по предварительному договору , составляется основной договор купли-продажи – нотариальный акт. После его заключения покупателю переходит право собственности.

Со слов Александра, большинство подобных сделок совершается по безналичному расчету. Составление предварительного договора обязательно и при оплате сделки наличными. Но в этом случае, будущий собственник или привозит в Болгарию деньги, например, дорожными чеками, или снимает нужную сумму со своего счета в банке и вносит их в кассу застройщика.

Имеется еще один способ покупки недвижимости в Болгарии – через образование юридического лица на болгарской территории. Чаще этот метод используют тогда, когда хотят оформить в собственность не только строение, но земельный участок, на котором оно находится (в связи с существующим запретом на покупку земли в Болгарии гражданами иных государств). Но и в этом случае чаще всего оплата недвижимости производится по безналичному расчету.

Но, после рассмотрения трех действующих схем оплаты недвижимости, стоит вернуться к вопросу относительно отмены возможности оплаты наличными и почему ее введение не изменит состояния рынка. Александр Волков поясняет, что при заключении сделки купли-продажи важным моментом является государственная оценка стоимости недвижимости, которая выдается территориальной налоговой службой. Стоимость недвижимости, которая указывается в нотариальном акте, не должна быть меньше этой цены. Вместе с тем, для покупателей, которые желают частично произвести оплату наличными, фактическую цену, указанную в документах, продавец может занизить – с похожими схемами покупатели на московском рынке встречаются часто. В Болгарии, как и в нашей стране, существует официальная стоимость (она прописана в документах) и фактическая стоимость, которая зачастую значительно выше нотариальной, и ее «неофициальная» часть как раз и может вноситься наличными.

При том, со слов Александра, в сложившейся ситуации покупатель не должен волноваться, что при расторжении сделки ему вернут лишь «официальную» часть платежа, поскольку предварительный договор купли-продажи в любом случае составляется на полную стоимость объекта. В случае корректного указания в назначении платежа наименования комплекса и номера апартамента при переводе денежных средств посредством банка это будет являться подтверждением фактической стоимости объекта. Тут стоит выделить, что по законодательству Болгарии (в отличие от законодательства России) предварительный договор является причиной для перевода денежных средств.

Отметим особо часто встречающийся случай на практике: в предварительном договоре купли-продажи компания-застройщик указывает для оплаты одновременно два счета: болгарский и кипрский. Практически это значит, что в нотариальном акте будет указана в качестве официальной стоимости объекта та часть платежа, которая перечисляется на болгарский счет. В обоих переводах покупатель указывает назначение платежа с описанием покупаемого объекта недвижимости в платежном поручении, что будет служить дополнительной гарантией и подтверждением перевода денег за выбранный объект.

В завершение Александр Вакатов подчеркнул, что трудности с приобретением жилья в Болгарии, как правило, возникают у тех, кто заключает сделки в самостоятельном порядке, без помощи специализированных агентств. Тут важно понимать, что на рынке происходит. До начал кризиса, когда цены на недвижимость были на подъеме, почти каждый инициативный болгарин открывал небольшую фирму, оформлял ипотеку в банке и организовывал собственное строительство. С началом кризиса ставки по кредитам повысились, порядка 80% строительства приостановилось по причине финансовой несостоятельности этих организаций. Частнику, который посредством Интернета или другого своего канала осуществляет поиск, практически невозможно определить надежность продавца. У специализированных компаний имеется возможность досконального изучения репутации застройщика: его финансовую и юридическую состоятельность,  добросовестность относительно выполнения обязательств, касаемо объектов, которые построены ранее. И Александр продолжает, что договоры они заключают лишь с надежными фирмами, в связи с чем клиент может быть уверен, что сделка пройдет без проблем и в короткие сроки, а жилье будет отвечать его требованиям.

Спонсор статьи:
http://prioritet-stroi.ru