DerMakler Недвижимость в Германии

Конец формы
Мировые финансовые кризисные явления на стоимость жилья оказали влияние во многих государствах, включая и Болгарию – одну из самых популярных стран среди россиян. Цены на недвижимость за год опустились до цен 2007 года, когда Болгария вступила в Евросоюз.
Для наших соотечественников, которые хотят купить жилье за рубежом, Болгария является предметом самого пристального внимания. И недаром окончательный выбор россиян так часто приходится именно на это государство. Болгария на сегодня является пропуском в Европу, где минимальная стоимость недвижимости 25-30 тысяч евро, языки и культуры наших стран похожи, проживание недорого. С прихода нового тысячелетия экономика Болгарии показала стабильный рост с привлечением иностранных инвестиций, которые исчисляются десятками миллиардов евро. Кроме того, Болгария – это еще и побережье Черного моря, протяженностью 378 км, с расположенными там Золотыми Песками и Солнечным Берегом, известными еще со времен СССР.

Вблизи от Варны
Недвижимость в прибрежных районах пользуется особым спросом среди иностранных инвесторов – за последнее десятилетие ее стоимость выросла в разы, и лишь нынче наблюдалось падение. Одними из первых оценили по достоинству чистый лечебный воздух и местный благодатный климат англичане, которые в Болгарии обзавелись вторым домом. Черноморское побережье Болгарии принято подразделять на южное и северное. Это деление вовсе не условное – с запада на восток через всю страну тянутся Балканские горы, которые определяют климатические различия южной и северной частями страны. В северной части расположены курорты Золотые Пески и Албена с центром региона Варной, в южной части находится город Бургас, Солнечный Берег, курорты Созополь, Святой Влас, Царево, которые набирают популярность среди россиян.

Курорты севера буквально окутаны зеленью лиственного леса, в связи с чем, знамениты своим свежим чистым воздухом, считающимся целебным для астматиков и аллергиков. Тут выпадает порядка 450 мм осадков в год, средняя температура воздуха в сезон курорта (с мая по сентябрь) держится , 26–28 °С. Пляжная полоса курортных Золотых песков тянется на 3,5 км, море чистейшее, но по сравнению с соседней Албеной довольно-таки мелкое. Застройка курорта началась еще в 50- годах 20 века, и на сегодняшний день тут находится более 70 отелей, которые располагаются на улицах, параллельных побережью.

Эти места подходят для людей любого возраста – источники вод (целебных минеральных), мягкий климат, чистый воздух заинтересовывают старшее поколение, развитая инфраструктура привлекает семьи с детьми. Покупателями здешних апартаментов среди россиян в основном являются степенные, солидные люди. Курорт Золотые Пески является небольшим, отели здесь преобладают, а предложение на частное жилье крайне ограничено. Отдых на этом курорте более спокойный и размеренный,  русские посещают его гораздо меньше, чем Солнечный Берег.

Директор представительства Bulgarian Property Advisors в Москве Владислав Харитонов при сравнении Золотых Песков с Солнечным Берегом отмечает, что более элитным местом является северный курорт. И продолжает, что при застройке Золотых Песков объектами, были ограничения относительно плотности застройки, в связи с чем объекты находятся  на большем расстоянии друг от друга, чем на Солнечном берегу, да и сказывается близость второго по величине в Болгарии города Варны. Многие болгары хотели бы тут поселиться, так как тут можно жить круглогодично. В связи с этим спрос на жилье здесь традиционно высок, предложение же ограничено. Таким образом, на Золотых Песках количество апартаментов на порядок меньше, чем на курорте Солнечный Берег.

Вблизи Солнечного берега
В южной части прибрежная полоса располагается вниз от Балканских гор через Бургас, и по сути, куда ни глянь, идет строительство. Тут располагается самый известный и в то же время самый крупный болгарский курорт Солнечный Берег. На юге пляжный сезон длиннее, чем в северной части и длится он со  второй половины апреля вплоть до октября, в жаркие месяцы температура воздуха держится порядка уровне 27–30 °С. Такой же популярностью, как и Солнечный Берег, пользуются города Приморское, Созополь, Святой Влас, Ахтополь, Царево.

Солнечный Берег, благодаря развитой инфраструктуре, является популярным местом отдыха среди россиян, но жилье тут покупается не так часто, как в иных приморских городах данного региона. Владислав Харитонов подчеркивает, что не всегда популярное значит выгодное. И продолжает, что Солнечный Берег, действительно, является модным местом, но выгодным его назвать нельзя. Во-первых, конкуренция на вторичном рынке здесь очень высокая. Таким образом, в случае продажи своей недвижимости, есть вероятность потери в цене из-за высокой конкуренции. Во-вторых, на Солнечном Берегу плотность застройки очень велика. На курорте большая популярность среди туристов в связи с дешевизной аренды жилья, но это не означает, что его здесь выгодно сдавать. Ну и, в-третьих, в связи с тем, что это курортная зона, стоимость проживания (транспорта, питания и прочего) здесь значительно выше, чем в ближайших подобных местах. В связи с этим, Владислав Харитонов советует в случае рассмотрения покупки недвижимости на Солнечном Берегу, сместиться от этого места или чуть южнее (к примеру, в Царево), либо на север (район Святого Власа). Населенные пункты, расположенные здесь, заселены практически одними болгарами, в связи с чем стоимость жизни намного дешевле. Если присматриваться к крупным курортным зонам, то лучше обратить внимание на объекты современной постройки – новейшим комплексам с хорошо развитой инфраструктурой. Более того, в связи с меньшей популярностью этих мест, застройщики дают значительные скидки.

Такое же мнение и у Юлии Титовой, руководителя зарубежной недвижимости, компания «Бест-недвижимость». Она отмечает, что несмотря на большой выбор предложений и демократичность цен, вызванной высокой конкуренцией, Солнечный Берег придется по нраву не всем. Самым негативным моментом является низкая ликвидность жилья. Более того, практически отсутствует вид на море, так как в этих местах ландшафт ровный, да и курорт этот является шумным и многолюдным. И продолжает, что в связи с этим, большим спросом на сегодняшний день среди клиентов пользуются Созополь и Святой Влас. Они оба имеют холмистый ландшафт, что не только выглядит живописно, но и делает возможным дышать смешанным воздухом гор и моря, а это очень полезно для аллергиков и людей с заболеваниями астмы. И тем более, именно такой ландшафт дает возможность насладиться прекрасным видом на море, даже в случае, когда ваш дом находится не на первой линии.

Ради прибыли или для души?
Безусловно, что многие россияне, в отличие от других иностранцев, покупают жилье за заграницей для себя, а не для сдачи его в аренду. Впрочем, со слов Юлии Титовой, случаи покупки болгарской недвижимости в качестве комбинации дома для отдыха и инвестиций не такая уж и большая редкость.
 Владислав Харитонов говорит, что покупателю необходимо разделять, с какой целью покупается жилье. В случае, если оно приобретается не для своего проживания, а только лишь для сдачи в аренду и получения прибыли,  стоит, в первую очередь, искать подходящий объект, а не известный регион. Руководитель Bulgarian Property Advisors поясняет, что если объект подготовлен, инфраструктура у него развитая (и развлечения в том числе), внутренняя территория большая, объект этот вне зависимости от его местоположения будет востребован. Пока что таких комплексов в Болгарии не так много (всего 2-3), но в последующие два года ожидается еще 5-7 подобных объектов. В случае покупки жилья ради частичного проживания и сдачи в аренду, его стоит искать в популярных курортных зонах.

Ценовой кризис
Мировой упадок экономической активности слегка охладил интерес наших соотечественников к зарубежной недвижимости, невзирая на снижение цен в некоторых регионах почти что на треть. Мы узнали у наших экспертов об отражении рецессии на болгарском рынке недвижимости и об изменениях спроса в ту или иную сторону. Владислав Харитонов отметил, что жителей России, большей частью, интересует жилье эконом–класса, а еще два года назад популярными были крупные объекты недвижимости, стоимостью порядка 70-80 тысяч евро. Было это жилье либо люкс– класса, либо даже делюкс, по цене 2-3 тысячи евро за кв.метр. Сейчас же, преимущественно, приобретаются квартиры, цена которых вдвое меньше, порядка 30-40 тысяч евро. Что касается расценок, то на сегодня они упали до цен 2007 года, когда Болгария лишь вошла в Евросоюз. На сегодняшний день покупка недвижимости в Болгарии является выгодной, имеются очень неплохие варианты, а вот на крайне дешевое жилье уже наблюдается рост цен.

Чтобы засвидетельствовать свои слова, Владислав в пример привел ситуацию относительно недвижимости курортной зоны городов Бяла и Царево, где наблюдается снижение цен на 30-40%. По его словам, средняя цена апартаментов на расстоянии до 200 метров от моря (на первой береговой линии) была в 2008 году порядка 900 евро за кв.метр. На сегодня аналогичные предложения можно отыскать по 700 евро, что готовое жилье, что строящееся с высокой степенью завершенности. В этом районе возможно приобрести апартаменты на первом этаже с одной спальней и с общей площадью 60 кв.метров за цену порядка 30-32 тысяч евро. Подобных предложений немного, но найти можно. Имеется жилье на первой береговой линии с площадью 90 кв.метров и полной меблировкой, стоимостью 85 тысяч евро.

Самые выгодные предложения появляются тогда, когда часть объекта застройщиком уже возведена, а для завершения средств недостаточно. В подобных случаях на объекты могут быть большие скидки. К примеру, при стоимости 1 кв.метра 1200 евро, застройщик отдает их по 900-950 евро. Продавать подобную недвижимость девелоперы стараются по минимуму, разумея, что в скором времени рынок выровняется и покупатели начнут приобретать если уж не по 1200 евро за 1 метр, то уж по 1100 евро точно., подобные предложения на рынке сейчас имеются.Недорогая квартира в Европе является для россиян заманчивым предложением, так как там она дешевле в три-четыре раза, чем в Москве. Впрочем, Владислав Харитонов отмечает, что уже в 2010 году такое жилье становится дефицитным. Застройщики прекратили возведение дешевых объектов в таких объемах, в которых возводили в 2007-2008 годы. Вследствие этого уже в 2010 году становится ощутимым недостаток недорогого жилья маленькой площади. Большие апартаменты остаются, а цена метра небольших объектов приближается к ценам больших, и возможно дойдет до 1000 евро.
Невзирая на снижение финансовой активности, имеется нехватка объектов первой линии. Владислав добавляет, что если цена объекта до кризиса была  2000 евро за кв.метр, то теперь он продается со скидкой за цену 1600-1800 евро. Если состояние мировой экономики не ухудшится, то большого падения цен на подобные объекты не ожидается. Всего скорее будет некая серьезная коррекция цен.

С подобным мнением согласна и Юлия Титова («Бест-недвижимость»). Она подчеркивает, что действительно качественное жилье на первой-второй береговой линии не подешевело. А вот стоимость объектов, расположенных не самым успешным образом, реализуемых застройщиками, которые использовали ипотечные кредиты, упали в цене, в отдельных случаях вплоть до 40%. Темпы строительства заметно сократились. В заключение Юлия отметила, что ситуация в целом позитивная. А вот в ближайшие год-два приобретение нового качественного объекта выглядит весьма проблематично, произойдет это тогда, когда спрос вновь превысит предложение и цены снова вырастут.